一年之前的2月20日让钱先生难忘。去年初，钱先生正打算换房，已经看中了几套二手房，就在犹豫要不要购进时，“国五条”出台了。

如今已经住进新房的他，很庆幸自己在新政实施前办理完了所有手续，如愿买到房子。如果再晚一个月，他就必须要交20%的个人所得税。回想起去年的状态，他自己都觉得疯狂。“那时工作都顾不上了，每天就是打电话催促中介公司办理过户手续。”他说。

被称为史上最严厉楼市调控的“国五条”出台前雷声很大。如今， 实施已满一年的“国五条”调控效果如何?

中央“打雷” 地方“不下雨”

去年3月1日，中央公布“国五条”实施细则，该细则部分条款之严厉超出市场之前预期，特别是对二手房交易征收20%个税的规定引发市场强烈反响和争议。在政策具体实施时间未定之时，许多有购买二手房意向的人果断放弃观望态度，反而陷入担心无法在政策生效前成功购房的焦虑。

据北京市住建委统计的交易数据显示，北京去年3月二手房成交量破4万套， 创历史新高。3月30日，新政出台。3月31后的一周，交易量出现急跌。伟业我爱我家市场研究院最新的统计数据显示，“国五条”实施后，北京二手房成交量环比此前一周大幅下跌68%。

不过，在“国五条”颁布整整一个月后，近20个省市才出台了地方版细则，且落实程度参差不齐。记者了解后发现，只有北京、上海的细则比较严格。“国五条”最核心的四个方面，即20%个人所得税、二套房贷、限购升级、房价控制目标，北京和上海都提到了。

相对于北京和上海，地方版的“国五条”细则多数都较为笼统。武汉、济南、石家庄、贵阳、厦门、大连等绝大多数二线城市只确定了房价控制目标，即新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅，但未见具体的调控细则。对于二套房首付和贷款利率是否上调、如何征收20%个税等关键问题，地方版细则也是避而未谈。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此表示，“国五条”是中央“打雷”，地方“不下雨”，调控效果远不如预期。

房价高涨 调控效果不如预期

“国五条”及细则的调控目标是稳定房价，这也是一般民众所期望的。按照“国五条”的要求，去年3月底， 35个重点城市公布了年度房价控制目标，除了北京和上海提出房价基本稳定外，其他城市的目标是：2013年房价涨幅不超过人均可支配收入增幅。

但事实是，全国房价继续上涨，其中少数城市涨幅相当之大。杨红旭指出，按70个城市房价指数，2013年底相比2012年底，4个一线城市商品住宅价格涨幅皆超20%，重归2007年和2009年的爆热状态。其中又以北京为典型，很多区位的房价暴涨四五成。

杨红旭解释说，2013年全国新建商品住宅成交均价，同比2012年上涨7.7%，而全国城镇居民可支配收入，扣除价格因素实际增长7%，名义增幅为9.6%。如果按全国70个城市的房价指数，2013年12月总体同比上涨9.7%，由于全年各月的增幅走势是前低后高，若换算成年度涨幅，估计为6%左右，而北上广深换算成年度涨幅，估计为16%左右。另外，厦门、南京、郑州等二线城市也难以实现房价控制目标。

值得一提的是，“国五条”出台后，去年第二、第三季度，一线城市和部分二线城市房价涨幅仍然偏大，而且土地市场更趋火爆，于是在第四季度，十几个城市又再度出台了地方新政，加强了调控，其中涉及限购、二套房贷首付、预售监管、价格管制等。

虽然房价高涨，但杨红旭指出，fun88.com,调控并非全无效果。“其道理跟过去10年多次调控一样，效果不如预期，但如果不出新政，则楼市必将更热。70个城市房价环比涨幅自2012年6月由跌转涨后，一路攀升，最高点出现在2013年3月，最大值为1.1%，其后持续收窄，2013年12月已回落至0.4%。假如没有‘国五条’，环比涨幅绝不可能恰好在3月见顶。”他说。

短期调控应转向长效机制建设

从2003年开始，每次调控效果都离官方和民众的预期较远。那么，究竟该如何优化房地产调控?

杨红旭说，究其原因，一方面，中国楼市正处于“长个子的青春期”，房价上涨的内在冲动强，天生难调控;另一方面， 也与我国的调控方式存在不妥之处有关。限购、限贷、限外(境外人员购房)、限价等政策，皆为行政性干预政策，以压制需求为主，且在住宅供应方面措施不多、不够、不精。

他认为，短期调控应转向长效机制建设。要发挥市场机制的作用，十八届三中全会首次强调市场在资源配置中的决定性作用，在房地产领域，也应尊重市场。即便是有时为了校正“市场失灵”，不得已进行调控，也应更多地使用信贷、税收等经济手段，甚至是法律手段，而非频频采用行政干预和市场管制手段。

在杨红旭看来，还需注重房地产管理的系统性，如不动产统一登记制度建设，个人住房信息系统联网，房产税立法与试点，加强住房保障，设立政策性住房银行，推进土地制度改革，弱化土地财政等。“长效机制绝非只是简单的调控住宅市场，而是要对房地产管理体制机制进行系统改造、再造。”他说。